PERGUNTAS FREQUENTES

É a reunião na qual os moradores decidem questões sobre o condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tonam-se as regras do condomínio, obrigando aos moradores e visitantes, podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em assembleia.

*Fonte: adaptado Secovi.

É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, sendo convocada pelo síndico ou por, no mínimo, 1/4 dos condôminos. Em regra, as deliberações são aprovadas pela maioria destes com direito a voto.

*Fonte: adaptado Secovi.

É realizada uma vez por ano, tendo como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, como também aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

*Fonte: adaptado Secovi.

É realizada em casos definidos em lei: na ocorrência de sinistro total que destrua mais de 2/3 da edificação; na decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou, ainda, sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, ou mesmo por decorrência da condenação da edificação, em virtude de insegurança ou insalubridade.

*Fonte: adaptado Secovi.

As convenções, em regra, vetam o voto do inadimplente, podendo participar somente como mero espectador, mas sem poder opinar e votar. Conforme prevê o artigo 1.335, inciso III do Código Civil "São direitos dos condôminos; III votar nas deliberações da assembleia e dela participar estando quite".

*Fonte: adaptado Secovi.

As soluções mais usuais são o voto de minerva e a abertura de novos debates para nova votação. No primeiro caso, caberia ou ao presidente da mesa ou ao síndico desempatar a votação. O voto de minerva deve estar previsto na convenção.

*Fonte: adaptado Secovi.

A legislação vigente que trata dos condomínios é omissa quanto ao local para a realização das assembleia. Porém, tal regulamentação deve estar descrita na convenção ou no regimento interno do condomínio. É importante que seja mantida a neutralidade do ambiente e a boa acomodação de todos os participantes.

*Fonte: adaptado Secovi.

O síndico tem a obrigação e o direito de convocação, mas, na sua omissão, a convocação pode ser feita pelos condôminos que representem , no mínimo, 1/4 do condomínio.

*Fonte: adaptado Secovi.

Somente pode participar das assembleias os condôminos ou seus representantes legais, os quais deverão estar munidos de procuração específicas, com firma devidamente reconhecida, se a convenção assim exigir.

*Fonte: adaptado Secovi.

Conforme dispõe o artigo 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados.

*Fonte: adaptado Secovi.

As convocações devem ser claras e precisas, anunciando os assuntos ou matérias que serão debatidos, juntamente com o horário e o local onde será realizada a assembleia, a qual deverá ser preferencialmente na sede do condomínio. Deve a convocação ser feita com antecedência mínima prevista em convocação.

*Fonte: adaptado Secovi.

Quando constar na convenção do condomínio torna-se obrigatória, e apenas a alteração da própria convenção poderá estabelecer outro meio de publicação, e dispensar a inserção do edital convocatório de grande circulação.

*Fonte: adaptado Secovi.

Não há formalidade legal para a primeira assembleia geral do condomínio. Esta normalmente ocorre quando da entrega do deste pela construtora ou incorporadora, com o objetivo de eleger o síndico e, eventualmente, alterar a convenção e o regimento interno do condomínio. Caso não haja esta assembleia, poderão os condôminos, representado por 1/4 do condomínio, convocar a primeira assembleia.

*Fonte: adaptado Secovi.

Tais decisões, desde que respeitado o quórum mínimo exigido, obrigam a todos os condôminos, independentemente do seu voto contra ou a favor. Por outro lado, nem sempre as decisões das assembleias são legais, porém, são válidas até que uma nova assembleia as anule ou o que prejudicado recorra em juízo.

*Fonte: adaptado Secovi.

A votação secreta não é recomendada pelos seguintes motivos: em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária do condomínio; pela possibilidade de fraudes ou equívocos que possam existir. Mas se a convenção do condomínio prever essa modalidade de voto, este será válido até que tal disposição seja alterada.

*Fonte: adaptado Secovi.

A ata é uma narração do que ocorreu na assembleia, devendo se restringir somente aos fatos discutidos. A ata pode ser lavrada no momento da realização da assembleia, podendo ser feita posteriormente, devendo ser lida e aprovada na próxima assembleia. Cabe ao presidente desta nomear o secretário responsável por lavrar a ata.

*Fonte: adaptado Secovi.

A legislação não obriga o registro para fins de garantir eficácia às decisões das assembleias gerais dos condomínios. Contudo, orienta-se que as atas que contenham decisões relacionadas à eleição de síndico, prestação de contas, aprovação de obras e contratações sejam registradas para ter eficácia perante terceiros.

*Fonte: adaptado Secovi.

Toda ou qualquer cláusula de uma convenção poderá se alterada em assembleia geral extraordinária, previamente convocada para este fim, pelo voto mínimo de condôminos, que representam 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa da convenção. Portanto, a qualquer tempo, obedecidas as formalidades exigidas para este fim, a convenção do condomínio poderá ser alterada.

*Fonte: adaptado Secovi.

São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitalidade do edifício, cabendo exclusivamente ao proprietário custear estas despesas.

*Fonte: adaptado Secovi.

São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como encargos trabalhistas e previdenciários, água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos, cabendo ao morador custear estas despesas, mesmo que seja inquilino.

*Fonte: adaptado Secovi.

Com relação à minuta da convenção, esta é válida até que seja aprovada a convenção definitiva, a qual deverá ser subscrita por no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio em assembleia geral especialmente convocada para este fim.

*Fonte: adaptado Secovi.

Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, assembleia geral deverá atribuir valor para cada tipo de infração cometida pelos condôminos. É importante lembrar que antes de tal deliberação não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337, da Lei 10.406/02, aprovadas pela assembleia.

*Fonte: adaptado Secovi.

As áreas comuns são destinadas ao uso de toda a coletividade condominial, descritas na convenção com peculiaridade próprias em cada edifício, não podendo ser alteradas sem a aprovação. As obras em referidas áreas devem ser aprovadas respeitando as disposições constantes no artigo 1.342 do Código Civil, o qual exige que a realização de obras em áreas comuns depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização por qualquer condômino.

*Fonte: adaptado Secovi.

A indicação do número do apartamento devedor dentro do balancete de prestação de contas não representa ato ilícito, desde que este seja apenas distribuído entre os condôminos. Apenas caracteriza afronta e constrangimento ao fixado em edital ou em áreas comuns do condomínio.

*Fonte: adaptado Secovi.

A responsabilidade de guarda dos documentos do condomínio cabe ao síndico. Conforme determinação do artigo 1.348, inciso VIII, do Código de Processo Civil, por cautela, recomendamos que o síndico agenda dia, hora e local para que o condômino interessado compareça e analise os documentos em sua presença. Caso haja insistência dele, orienta-se que o condomínio, mediante prévia autorização por escrito, tire fotocópias às custas do morador e as entregue a este.

*Fonte: adaptado Secovi.

Por determinação legal, conforme artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, a prestação de contas será anual em assembleia geral e, quando exigido, através de documentação que comprove as receitas e despesas do período.

*Fonte: adaptado Secovi.

O novo Código Civil não repetiu a disposição do artigo 22, §1º, "g", da Lei 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para cobrança dos débitos contraídos por condôminos pelo condomínio é de 10 anos, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.

*Fonte: adaptado Secovi.

Conforme estabelece o artigo 1.348 do Código Civil: "Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."

*Fonte: adaptado Secovi.

Normalmente são eleitos conjuntamente com o síndico. A legislação em vigor não fala no cargo especificamente que existe apenas condomínios cuja convenção o prevê. A função geralmente é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além das tarefas específicas designadas pela convenção.

*Fonte: adaptado Secovi.

Conferir as contas e documentação do condomínio todos os meses geralmente a partir das pastas enviadas pela administradora do condomínio. É o conselho que, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia. Apesar disso, não tem poder de aprovação para nenhum assunto, segundo estabelecido no Código Civil: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre contas do síndico".

*Fonte: adaptado Secovi.

É importante analisar se a convenção do condomínio dispõe sobre quem será o responsável no caso de vaga do cargo. Se houver omissão, deverá ocorrer uma nova eleição, uma vez que o condomínio não pode ficar sem representante.

*Fonte: adaptado Secovi.

O conselho consultivo funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas relacionados ao condomínio, podendo a convenção definir as suas atribuições específicas. Diante disso, a principal função do conselho consultivo é auxiliar o síndico na solução dos problemas coletivos bem como fiscalizar seus atos.

*Fonte: adaptado Secovi.

A lei prevê que o mandato do síndico será por prazo não superior a 2 anos, sendo permitida a reeleição. A convenção do condomínio poderá determinar período menor bem como limitar o número de reeleições.

*Fonte: adaptado Secovi.

A renúncia, tal qual destituição do síndico, deve atender as formalidades previstas na convenção. Deverá ser substituído pelo subsíndico, caso houver e se a convenção do condomínio determinar ou em caso de omissão, deve ser convocada uma assembleia para ocupação do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.

*Fonte: adaptado Secovi.

Qualquer pessoa jurídica ou física, moradora ou não do condomínio, salvo expressa determinação em contrário na convenção. Atualmente, as administradoras têm exercido a função de síndico e, uma vez sendo eleitas em assembleia, tornam-se a representante legal do condomínio.

*Fonte: adaptado Secovi.

A Lei 10.406/02 faculta ao condomínio a instituição de um conselho fiscal, composto por 3 membros, eleitos em assembleia geral, podendo a convenção restringir a participação de membros não condôminos.

*Fonte: adaptado Secovi.

O presidente do conselho somente existirá se a convenção assim o previr, pois na legislação não existe tal função.

*Fonte: adaptado Secovi.

Não. Conforme o artigo 1.334, § 2º do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem considerados condôminos, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

*Fonte: adaptado Secovi.

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo de reserva, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condomínio locador.

*Fonte: adaptado Secovi.

Depende da análise da convenção do condomínio. O artigo 1.356 do Código Civil faculta a criação do conselho fiscal composto de três membros, com mandado não superior a 2 anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a convenção do condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo determinações específicas que a generalidade do texto legal não traz.

*Fonte: adaptado Secovi.

O Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia. Assim, ele somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

*Fonte: adaptado Secovi.

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